La firma de un contrato de alquiler no es un simple trĆ”mite legal. Marca inicio de un capĆtulo de tu vida y cuando terminarĆ”.
Como se sabe los contratos de alquiler de vivienda habitual, firmados desde marzo de 2019, tienen una duraciĆ³n de 5 o 7 aƱos, segĆŗn quien sea el propietario. (Art. 9 LAU)
Si se firmase por uno o dos aƱos, se prorroga automĆ”ticamente hasta esaĀ duraciĆ³n mĆ”xima, aplicando la actualizaciĆ³n del IPC o el IRAV, segĆŗn sea la fecha del contrato. Es lo que se llama Ā«prĆ³rroga obligatoriaĀ», que en realidad es la duraciĆ³n mĆnima del contrato (5 o 7 aƱos para el propietario)
El inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses desde su firma en los tƩrminos del art 11 LAU.
PrĆ³rroga legal y prĆ³rroga tĆ”cita automĆ”tica.
AdemĆ”s de la duraciĆ³n inicial obligatoria, vista anteriormente, se pueden aƱadir 3 aƱos mĆ”s, como mĆ”ximo, si se cumple el plazo inicial y ni el propietario ni el inquilino notifican su voluntad de no renovar.
TambiĆ©n ocurre si el propietario no avisĆ³ con 4 meses de antelaciĆ³n a la fecha de expiraciĆ³n o el inquilino en el plazo de 2 meses. (art. 10 LAU). EntiĆ©ndase que no es una prĆ³rroga obligatoria, pero para oponerse a ella hay que comunicar la decisiĆ³n en plazo y forma. No es lo mismo un burofax que un SMS.
Una vez agotados los periodos de prĆ³rroga anteriores, si el inquilino sigue viviendo en la casa sin que nadie se oponga, el contrato continĆŗa por la llamada tĆ”cita reconducciĆ³n. Es decir, que en este caso el propietario puede solicitar la finalizaciĆ³n avisando con 30 dĆas de antelaciĆ³n.
En esa situaciĆ³n de prĆ³rroga la condiciones del contrato siguen siendo la iniciales y la subida de la renta sĆ³lo puede realizarse en los porcentajes legalmente establecidos (IPC o IRAV).
PrĆ³rroga del inquilino vulnerable.
Para que se produzca esta prĆ³rroga obligatoria, de un aƱo, deben darse varios requisitos:
- El propietario debe ser gran tenedor
- El inquilino debe tener un certificado de servicios sociales acreditando que es vulnerable
- No se pudo haber suscrito un nuevo contrato de arrendamiento.
(Ley 12/2023. de 24 de mayo por el derecho a la vivienda)
PrĆ³rroga extra delĀ RDL 8/2026. (no convalidada)
El Gobierno aprobĆ³ el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler para paliar la situaciĆ³n de inquilinos que sufren el incremento de precios. Es conocido que una vez transcurre el plazo mĆnimo de 5 o 7 aƱos previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario puede decidir, avisando con antelaciĆ³n suficiente (4 meses) no renovar el contrato. La prĆ³rroga del art. 10 no es obligatoria. Con esta decisiĆ³n puede forzar a un nuevo contrato, por variadas razones.
Por eso, se decidiĆ³ en esa norma la posibilidad de prorrogar a los inquilinos su contrato de alquiler de vivienda habitual hasta 2 aƱos adicionales, incluso despuĆ©s del, siempre que el contrato finalizase antes del 31 de diciembre de 2027. La norma contemplaba que durante esta prĆ³rroga extra y obligatoria, el incremento de la renta a pagar al arrendador quedaba limitado, con carĆ”cter general, al 2%.
Sin embargo, transcurridos los 30 dĆas preceptivos, dicho Real Decreto no se convalidĆ³ por el Congreso, lo que hizo decaer la norma.
La cuestiĆ³n es que muchos inquilinos solicitaron dicha prorroga antes de su derogaciĆ³n, por lo que hemos de analizar la situaciĆ³n, segĆŗn el caso:
El Tribunal Constitucional ha aclarado que,Ā al no convalidarse el Real Decreto Ley, se produce la inmediata cesaciĆ³n de los efectos de dicha norma y su desapariciĆ³n del ordenamiento jurĆdico. Sin embargo no se anulan los efectos producidos durante su vigencia.
- La prĆ³rroga se extiende dos aƱos adicionales para quienes el contratoĀ les finalizase antes del 28/04/2026 y hubiesen solicitado la prĆ³rroga.
- LaĀ inseguridad jurĆdica es para los arrendatarios cuyo contrato les finalizaba a partir del 29/04/2026, en cuyo caso habrĆ” de estarse a lo que digan los tribunales, o al acuerdo que lleguen las partes.
En conclusiĆ³n, antes de firmar un contrato hay que revisar bien las clĆ”usulas y la normativa vigente, puesto que pueden tener efectos importantes para la vida.
Gestoria Pastor Granada 