La Ley de Arrendamientos Urbanos nos dice que uno de los motivos de resolver un contrato de arrendamiento es su impago. Así de este modo, cuando el arrendatario de un inmueble no paga la renta pactada, o se retrasa en el pago de la misma, el arrendador puede:
- Intentar reconducir el arrendamiento, enviándole un requerimiento de pago para posibilitarle la enervación. Esto es, concederle un plazo de gracia para evitar un proceso judicial que concluya en el desahucio, de tal modo que, si paga, continua el contrato de alquiler.
- Decidir iniciar un proceso, notarial o judicial, para resolver el contrato que acabe con el desalojo del inquilino. No es preciso hacer el requerimiento previo antes de presentar la demanda de desahucio.
La experiencia me dice que tomar una u otra decisión conlleva una serie de costes materiales y personales y unas consecuencias diferentes. Por esto recomiento que antes se realicen una serie de comprobaciones:
- Ver el clausulado del contrato de arrendamiento y si está inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Constatar si se trata de un simple retraso o de un impago reiterado de la renta
- Saber si el inquilino tiene voluntad o no de pagar, y en este último caso si es o no insolvente.
De manera resumida estas opciones son:
A-Requerimiento previo.
El arrendador debe comunicar de manera fehaciente al arrendatario un requerimiento previo de pago para que le pague la mensualidad debida de manera íntegra, en cuyo defecto o desatención se procederá al desahucio.
Este requerimiento deberá enviarse con una antelación mínima de 30 días a la presentación de la demanda en el Juzgado, que el tiempo en el que el inquilino deberá pagar la renta debida si quiere enervar la acción y evitar el desahucio.
B-Proceso monitorio (notarial o judicial)
Decidirse por un monitorio notarial o judicial es cuestión de tiempo y dinero. Si
se decide la vía notarial (posible desde julio de 2015) será más rápido pero conllevará unos honorarios notariales. Si se decide por la vía judicial el proceso será un poco más lento pero será gratuito.
En ambos casos, el inquilino recibirá una demanda, sobre la cual puede decidir:
- No contestarla o contestar que no va a pagar. Transcurrido el plazo se dará cuenta de ello para iniciar el proceso ejecutivo, que terminará con el lanzamiento del inquilino y el cobro de lo impagado. Si no tuviere dinero se procederá al embargo de sus bienes.
El artículo 27.4 de la LAU relativo a la resolución por falta de pago de la renta mediante requerimiento judicial o notarial en el caso de los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad, según el cual, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta, una vez requerido el arrendatario (que tendrá un plazo de diez días hábiles para contestar dicho requerimiento) la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya o se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
- Contestar que está en desacuerdo: Se acaba la vía notarial. Todo se entenderá en vía judicial, mediante una “demanda verbal”, cuyo proceso acabará con una sentencia.
- Contestar que va a pagar: El notario o secretario judicial cierra acta y concluye el problema.
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Consejos antes de alquilar:
- Redacte el contrato con un profesional
- Pida garantías al inquilino
- Valore la posibilidad de contratar un seguro de caución.
- Asesórese en nuestra Gestoría.
Gestoría Pastor Granada 