ĀæEs posible adquirir un bien inmueble sin haberlo comprado, ni heredado? SĆ, gracias a la llamada prescripciĆ³n adquisitiva, mĆ”s conocida como usucapiĆ³n.
Esta figura, contemplada en el art 1930 y siguientes del CĆ³digo Civil, permite que una persona que disfruta y conserva un bien inmueble, sin ser el propietario, pero presentĆ”ndose como tal, de una manera pacĆfica e ininterrumpida, pueda adquirir su pleno dominio si un juzgado asĆ lo otorga.
Esto quiere decir que si una persona ocupa un inmueble, que no es de nadie, y permanece en Ʃl durante mƔs de 30 aƱos, haciƩndose cargo de su mantenimiento, el pago de impuestos e incluso suministros afectos a la propiedad, siempre que lo haga de manera ininterrumpida podrƔ ganar su propiedad.
UsucapiĆ³n ordinaria:
Teniendo un justo tĆtulo (un contrato de compraventa, donaciĆ³n, permuta o particiĆ³n hereditaria) no se ha podido inmatricular el bien a nombre de la persona que ocupa y posee el bien inmueble de buena fe.
Una veces son inmuebles que se compraron hace mĆ”s de 10 aƱos o 20 aƱosĀ y que se han venido poseyendo con apariencia de dominio, pero que registralmente no son de nadie.
- Ā Bienes Inmuebles: 10 aƱos entre presentes (personas que residen en el mismo lugar) y 20 entre ausentes (si el propietario reside en el extranjero o en ultramar).
- Ā Bienes muebles:Ā 3 aƱos.
Otras veces, son porciones de terreno rĆŗstico que se vendieron y que pudieran ser del colindante, pero que en ausencia de titularidad registral y catastral de este Ćŗltimo podrĆan pasar al que realiza la usucapiĆ³n.
UsucapiĆ³n extraordinaria:
Este caso suele ocurrir con los terrenos rĆŗsticos abandonados, que no estando inmatriculados en el Registro de la Propiedad, una persona se hace cargo de ellos y los utiliza para una explotaciĆ³n agropecuaria o recreativa. Al cabo de 30 aƱos podrĆa adquirirlos para sĆ, sin necesidad e justo tĆtulo, pero que los haya poseĆdo de manera ininterrumpida..
Refuerza bastante el objetivo de ser dueƱo el haber sufragado el IBI, porque incluso es posible ser titular catastral, aunque no registral, de la finca. No obstante los juzgados y tribunales son restrictivos al respecto (STSS de 2-12-1998 y de 26-05-2000), por lo que habrĆ” que presentar mĆ”s elementos que permitan demostrar su posesiĆ³n pacĆfica e ininterrumpida.
La okupaciĆ³n no es forma de usucapiĆ³n.
No serĆa posible usucapir un bien inmueble mediante una ocupaciĆ³n ilegal, porque no reĆŗne el requisito de la transparencia y no se actĆŗa como dueƱo frente a terceros. AdemĆ”s es posible que el bien inmueble estĆ© a efectos registrales a nombre de otra persona y entonces entrarĆa en juego la figura de la āusucapiĆ³n contra tabulasā, lo que aƱade dificultad a su adquisiciĆ³n.
La usucapiĆ³n en el Registro de la Propiedad.
La inscripciĆ³n de un bien en el Registro de la Propiedad disipa todas las dudas. De ahĆ que para usucapir hablemos de:
- UsucapiĆ³n secundum tabulas que beneficia al que tiene inscrito su derecho (art. 35 LH)
- UsucapiĆ³n contra tabulas cuando esta forma de adquirir desafĆa a lo inscrito. (art. 36 LH)
Fiscalidad de la usucapiĆ³n
La DirecciĆ³n General de Tributos entiende que este hecho jurĆdico al no ser una transmisiĆ³n, sino tan sĆ³lo una forma de adquisiciĆ³n, no estarĆa sujeto ni a ITP ni a AJD, si ser realiza por la vĆa judicial.
ĀæCree que puede adquirir algĆŗn bien inmueble por esta vĆa?
- Pida una nota simple del Registro de la Propiedad.
- Revise la documentaciĆ³n catastral del inmueble y los recibos del IBI.
- InfĆ³rmese con su asesor legal de confianza.
Fuente:
- Arts 1931 y ss. del CC.
- V0243-22 de la DGT.
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