Usucapión. Otra forma de adquirir un bien.

¿Es posible adquirir un bien inmueble sin haberlo comprado, ni heredado? Sí, gracias a la llamada prescripción adquisitiva, más conocida como usucapión.

Esta figura, contemplada en el art 1930 y siguientes del Código Civil, permite que una persona que disfruta y conserva un bien inmueble, sin ser el propietario, pero presentándose como tal, de una manera pacífica e ininterrumpida, pueda adquirir su pleno dominio si un juzgado así lo otorga.

Esto quiere decir que si una persona ocupa un inmueble, que no es de nadie, y permanece en él durante más de 30 años, haciéndose cargo de su mantenimiento, el pago de impuestos e incluso suministros afectos a la propiedad, siempre que lo haga de manera ininterrumpida podrá ganar su propiedad.

Usucapión ordinaria: Teniendo un justo título (un contrato de compraventa, donación, permuta o partición hereditaria) no se ha podido inmatricular el bien a nombre de la persona que ocupa el bien inmueble.

Una veces son inmuebles que se compraron hace más de 30 años y que se han venido poseyendo con apariencia de dominio, pero que registralmente no son de nadie. Otras veces son porciones de terreno rústico que se vendieron y que pudieran ser del colindante, pero que en ausencia de titularidad registral y catastral de este último podrían pasar al que realiza la usucapión.

Usucapión extraordinaria: Este caso suele ocurrir con los terrenos rústicos abandonados, que no estando inmatriculados en el Registro de la Propiedad, una persona se hace cargo de ellos y los utiliza para una explotación agropecuaria o recreativa. Al cabo de 30 años podría adquirirlos para sí.

Refuerza bastante el objetivo de ser dueño el haber sufragado el IBI, porque incluso es posible ser titular catastral, aunque no registral, de la finca. No obstante los juzgados y tribunales son restrictivos al respecto (STSS de 2-12-1998 y de 26-05-2000), por lo que habrá que presentar más elementos que permitan demostrar su posesión pacífica e ininterumpida.

No sería posible usucapir un bien inmueble mediante una ocupación ilegal, porque no reúne el requisito de la transparencia y no se actúa como dueño frente a terceros. Además es posible que el bien inmueble esté a efectos registrales a nombre de otra persona y entonces entraría en juego la figura de la “usucapión contra tabulas”, lo que añade dificultad a su adquisición.

La Dirección General de Tributos entiende que este hecho jurídico al no ser una transmisión, sino tan sólo una forma de adquisición, no estaría sujeto ni a ITP ni a AJD.

¿Cree que puede adquirir algún bien inmueble por esta vía?