Ley 12/2023 de la Vivienda

La norma titulada Ley  12/2023, de 24 de mayo, por el derecho de la vivienda incorpora, en tan sólo 36 artículos, un nuevo paradigma del mercado inmobiliario.

Sin llegar a desarrollar medidas concretas, salvo algunas disposiciones finales, queda por ver el quehacer de las Comunidades Autónomas.

Conceptos de la norma.

La norma trata de fijar  en el art. 2 unos conceptos que servirán de base para las ulteriores normas de desarrollo.

Así se define la vivienda, la infra-vivienda, lo que es una vivienda digna y adecuada, las condiciones asequibles al esfuerzo financiero, los gastos y suministros básicos, la residencia habitual, la diferencia entre residencia habitual y secundaria, el concepto de gran tenedor o el nuevo vocablo “sinhogarismos”.

Por ejemplo:

-Gran tenedor: aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Para acreditar que no se es gran tenedor hay que obtener un certificado del Registro de la Propiedad, en el que consten todas las propiedades del arrendador. Esto facilitará toda clase de trámites: no limitaciones en arrendamientos, celeridad de los desahucios, etc.

En zonas tensionadas es gran tenedor el que cuente con más de cinco inmuebles urbanos situados en dicha zona.

¿Puede aplicarse la norma sin tener en cuenta a la Comunidades Autónomas?

No. La ley es el marco regulador básico, pero son las Comunidades Autónomas, quienes en el ejercicio de sus competencias deben desarrollarla. En este reparto véase, concretamente, la Disposición final Séptima.

¿Qué medidas pueden destacarse?

Compraventas:

Al ofertar la venta de una vivienda se deberá dar una información mínima sobre la misma (Art.31). Por ejemplo: Datos registrales, de habitabilidad, de eficiencia energética, identificación de vendedor e intermediario, etc.

Alquileres:

La disposición final primera despliega una serie de medidas para los nuevos contratos de arrendamiento, entre otras:

Duración:

  • La prórroga se produce si el arrendador no comunica la expiración del contrato 4 meses antes de la finalización o el arrendatario en los dos anteriores.
  • Prórroga extraordinaria para los contratos de vivienda en zonas tensionadas

Renta:

  • La actualización de la renta se hará conforme  al índice de referencia que publique el INE al efecto. Ej: en 2024 como máximo el 3%
  • Limitación de renta en zonas tensionadas.

Pago:

  • El pago deberá hacerse vía electrónica preferentemente, salvo que se carezca de cuenta bancaria.

Honorarios inmobiliaria:

  • Los gastos de gestión inmobiliaria será a cargo del arrendador.

Incentivos fiscales al alquiler:

  • Nuevas reducciones en el rendimiento de capital inmobiliario del IRPF (EJ: 90% en zona tensionada con rebaja; etc)- Disp. final Segunda.
  • Los rendimientos de los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 26-05-2023 conservarán la reducción del 60% en el IRPF siguiendo un régimen transitorio.

Zona de mercado tensionado.

¿Qué debe ocurrir para que una zona sea declarada de mercado tensionado?

a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

¿Quien debe declarar esta zona?

Son las CCAA o los Ayuntamientos (administración con competencia en vivienda) quienes deben declarar dichas zonas.(Art. 18)

¿Puede revisarse esta catalogación?

Sí, de hecho la norma manda que a los tres años de la entrada en vigor de esta ley debe revisarse la catalogación (Disposición adicional tercera)

Otras medidas

  • Regulación de los parques públicos de vivienda
  • Calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar un periodo de, al menos, 30 años.
  • Elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda
  • Beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido.
  • Posibilidad de recargo en IBI a inmuebles desocupados, a criterio del Ayuntamiento.
  • Se define la figura del Administrador de Fincas (Disposición Adicional Sexta) y se les obliga tener seguro de responsabilidad civil.

¿Cuándo entra en vigor?

La norma fue publicada en el BOE del 25 de Mayo de 2023 y entra en vigor el 26 de mayo de 2023

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