Reducción del rendimiento al alquiler de vivienda desde 2024.

La renta del 2023 será la última con la reducción al rendimiento por arrendamiento de vivienda, tal y como la conocemos.

Como recordarán, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó los incentivos fiscales que los arrendadores de inmuebles destinados a vivienda tienen en el IRPF.

La ley 12/2023 de Vivienda ha cambiado el régimen de reducciones a los rendimientos del alquiler de vivienda. Una norma no tributaria ha motivado varias reformas de la ley del IRPF.

En concreto, podemos resumirlo todo de la siguiente manera.

Alquileres hasta el 27/05/2023

Para los alquileres celebrados antes del 1 de enero de 2024 seguirá el sistema de reducciones anterior, en virtud de la Disp. Transitoria Trigésimo Octava de la LIRPF si el contrato se celebró antes del 27/05/2023. (VER INFORMACIÓN) En otro caso, contratos tras el 27/05/2023, se aplicará en nuevo régimen de reducciones.

Alquileres desde el 28/05/2023. Reducciones incrementadas.	Alquileres desde el 28/05/2023 Nueva reducción general.
Reducción del 90%,70% o 60% según el caso.	Reducción del 50%
Contratos celebrados en Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) -Reducción del 90%, cuando se baje la renta -Reducción del 70%, cuando se alquile a jóvenes o a cuestiones sociales. -Reducción del 60%, cuando se hubiere rehabilitado la vivienda	Reducción del 50%, -Contratos no celebrados en Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT). Ejemplo: Entornos rurales no turísticos -Contratos que no mantienen o bajan el precio.

Aquí lo explicamos con más detalle:

A) Para los alquileres celebrados antes del 1 de enero de 2024 :

• Seguirá el sistema de reducciones anterior, en virtud de la Disp. Transitoria Trigésimo Octava de la LIRPF si se celebró en contrato antes del 26 de mayo de 2023 (Consultar este régimen)
• Se regirá por el sistema nuevo de reducciones si el contrato se celebró después del 26 de mayo de 2023, con efectos desde el 1 de enero de 2024.

B) Para los alquileres celebrados desde el 1 de enero de 2024 (o desde el 27 de mayo de 2023), las reducciones incrementadas al alquiler de vivienda  serán las incorporadas al texto por la Ley 12/2023-

Estas dependerán del precio del alquiler, la zona donde se encuentre el inmueble, el inquilino, etc. El nuevo art. 23.2 LIRPR lo aclara del siguiente modo.

• Reducción del 90%- Contrato en Zona de Mercado Residencia Tensionado (ZMRT), siempre que la renta inicial se rebaje en más de un 5% con respecto al contrato anterior
• Reducción del 70%– Contrato también en ZMRT y que no suba el precio en estos dos casos:

Contrato en ZMRT para inquilinos jóvenes (18-35 años) que celebren su primer contrato de alquiler.

Contrato en ZMRT que sea una vivienda asequible, incentivada y protegida: -Que el contrato se celebre el contrato con la  Administración Pública,  entidad sin fines lucrativos -Siempre que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda.   -También, cuando el destino sea el alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital.

• Reducción del 60% –Contrato celebrado, siempre que el propietario haya rehabilitado la vivienda alquilada y hubieran finalizado las obras en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento. Debe seguirse el criterio del art. 41.1 del RIRPF Deberá tener constancia documental de que la obra se ha realizado.

Estas reducciones  incrementadas no serán de aplicación en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan el art. 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: «la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.»

La Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) debe declararse por la Comunidad Autónoma. Actualmente ninguna Comunidad Autónoma lo ha hecho por lo que es difícil cumplir con los requisitos. Así, y mientras no se haga de facto sólo será aplicable esta.

C) Para los alquileres celebrados desde el 1 de enero de 2024 que no cumplan con los requisitos anteriores se establece una reducción general del 50%.

Como se sabe, la Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) debe declararse por la Comunidad Autónoma. Actualmente ninguna Comunidad Autónoma lo ha hecho por lo que es difícil cumplir con los requisitos. Así, y mientras no se haga de facto, en virtud del INFORMA 146539, sólo será aplicable esta última.

P: Si no declaro el alquiler de vivienda y luego Hacienda lo descubre, ¿puedo aplicarme estas reducciones?

R: No, cuando la Agencia Tributaria incoa un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección, que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos no es posible aplicar estas reducciones. Lo más aconsejable es que lo declare. Sepa que los consumos eléctricos son conocidos por la Agencia Tributaria y es posible que su inquilino indique ese como su domicilio fiscal o haya pedido una ayuda por el alquiler.

P: ¿Qué Comunidades Autónomas han declarado zonas de mercado residencial tensionado?

R: Por el momento son:

• Cataluña (ver resolución)

P. ¿Dónde puede ver las zonas tensionadas?

R: Se pueden consultar en este enlace

Conclusiones.

La reducción sólo es posible cuando el rendimiento del alquiler sea positivo, y que haya sido calculado en la declaración de la renta correctamente. No se puede aplicar cuando la Agencia Tributaria ha iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección, que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.

La reducción del rendimiento de capital inmobiliario, en términos generales, disminuye del 60% al 50%, en los nuevos contratos de arrendamiento. Esto es así porque, básicamente, el arrendador quiere maximizar sus beneficios y pocas Comunidades Autónomas han declarado la Zona de Mercado Residencia Tensionado.

Cuando se aprueben estas zonas será el momento de estudiar con mayor precisión el ahorro fiscal, teniendo en cuenta además, el riesgo, la rentabilidad y la liquidez de los nuevos contratos.

Fuentes:

• Art. 23 Ley del IRPF.
• Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se determina el sistema de índices de precios de referencia a los efectos de lo establecido en el artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

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