Obligaciones condicionales en la compraventa de inmuebles.

Un modo de compraventa seguro, pero distinto del habitual.

Lo normal es que cuando se compre un inmueble este se entregue y se pague al mismo tiempo. En ese caso, estamos hablando de algo muy  habitual, unas obligaciones puras. Las obligaciones se exigen en el mismo momento en que se perfecciona en el contrato y le dotan de eficacia.  Es sencillo, tú vendes, yo pago y me lo entregas.

Sin embargo, en algunas operaciones inmobiliarias de compraventa las partes pueden decidir limitar la eficacia del contrato, a condición de que suceda algo en el futuro. Las partes, que no están seguras de lo que pueda pasar, establecen unas obligaciones condicionales expresas. Si estas no se cumplen el contrato no tendrá eficacia.

Lógicamente, dentro de la libertad de pactar lo que se desee, estas condiciones tienen que cumplir unas características. No se pueden pactar cosas imposibles, inmorales o ilícitas.

Entre todas ellas, trataremos aquí,  la condición suspensiva y  la condición resolutoria, que son muy diferentes como veremos, pero que tienen el objetivo de dotar de seguridad jurídica a la compraventa.

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Condición suspensiva.

Imagina que una familia quiere vender un terreno urbanizable de Granada a un promotor malagueño.

El promotor no sabe con seguridad si el Ayuntamiento nazarí le concederá la licencia de obras, por las características del inmueble que pretende construir.

De tal manera que formalizan un contrato de compraventa, con una condición suspensiva. Es decir, hasta que el Ayuntamiento no conceda la licencia de obras no nace la obligación de la partes: la de la familia, de entregar el terreno y la del promotor, la de entregar el precio.

Esto también ocurre cuando la documentación de una herencia no está completa, cuando una hipoteca todavía se está estudiando, cuando  unos inquilinos se van a ir pero falta que desocupen el piso, etc.

Es un mecanismo que impide ex ante la eficacia del contrato.

Se dice que una condición suspensiva es aquella que hace depender la eficacia de un contrato y la exigibilidad de las obligaciones nacidas del mismo de un suceso futuro e incierto en cuanto al día. De tal manera que no se produce la plenitud de efectos jurídicos hasta que se cumpla la misma.

Condición resolutoria.

Una pareja joven quiere comprar una vivienda en Armilla, pero todavía no tienen el dinero que van a recibir de sus padres. Al comprador, un amigo de la pareja le han convencido para formalizar el contrato,  ya que no quieren seguir pagando el alquiler del actual piso de Granada.

Asesorado el vendedor, acuerda formalizar el contrato pero con una condición resolutoria: si no se paga la totalidad en el plazo de un año recuperará la propiedad del inmueble. Firman y le dan una señal.

Como era de esperar, al año, los padres no pueden donarles el dinero a estos jóvenes. El vendedor tiene que requerirlos para que paguen. Al no hacerlo, el vendedor devuelve la señal y los compradores le devuelven la vivienda.

Fuente:

Arts. 1113 y siguientes del Código Civil.

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