Ocupación en precario o comodato: encaje jurídico y tributario.
La situación del mercado inmobiliario, a veces, plantea el dilema entre alquilar un inmueble o dejar vivir allí a un hijo
La cuestión no es baladi, porque toda decisión que se adopte tiene consecuencias. Supongamos que para que su hijo, o hija, no tenga que soportar unos alquileres imposibles le deja vivir en una de sus casas o de sus pisos.
En ese caso, lo que debe suscribir es contrato de cesión gratuita o comodato (art. 1741 CC), preferiblemente en escritura pública.
Es importante no confundir ceder en precario y ceder en comodato. Son figuras jurídicas distintas.
Veamos las consecuencias tributarias:
Para el propietario del piso
Sea en cesión en precario o en comodato, le supone una imputación de renta a efectos del IRPF. Es decir, que en función del valor catastral debe imputar cada año un 2% o un 1,1% (si el valor está revisado) en su declaración de la renta. Esto se debe a la renta mínima a atribuir conforme el art. 85 de la LIRPF.
Si lo que se le dejase es simplemente vivir en la misma vivienda habitual, no existe rendimiento ni imputación alguna. Si el hijo volvió a la vivienda sería recomendable firmar un documento de precario, regulando el uso de la vivienda, y aclarando que el hijo vive allí por mera tolerancia de sus padres, sin pagar renta alguna, y en concepto de precario.
Para el hijo comodatario
El comodato le supone un beneficio. Dicha cesión gratuita deberá hacerla tributar por el ISD, modalidad donaciones, de su comunidad autónoma. Es evidente que aquí no hay ningún tipo de transmisión, por lo que no proceden los impuestos indirectos (ni ITP ni IVA), según determina la consulta V2527-17.
La base imponible de dicho Impuesto será el valor real del derecho adquirido, minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles (art. 9 LISD). . (V-0640-03)
Este valor viene siendo normalmente el indicado en el art 26 LISD, como si fuere un usufructo. Las CCAA vienen remarcando que la referencia sobre los porcentajes no es el valor catastral, sino el valor de referencia
Conclusión
Ceder un inmueble a un hijo es una forma de transformar la propiedad en un acto de confianza y apoyo a esa persona que tanto quieres. Con ello, le ofreces estabilidad, le facilitas el crecimiento personal y sobre todo le alivias cargas económicas en un momento clave de la vida.
No obstante, todo acto debe ser meditado, pues pueden darse circunstancias variadas que aconsejen un buen asesoramiento. Cumplir con la ley, con los impuestos y con el sentido no común no está reñido con ese gesto de buena voluntad.
Gestoria Pastor Granada 