Cuando una persona quiere cambiar de vivienda, vendiendo la que tiene para comprar otra, puede acogerse a una importante exención en el IRPF: La exención por reinversión de vivienda habitual.
Esto significa que en caso de darse una ganancia patrimonial por la venta la tributación por este concepto es cero. Pero para ello tendrán que darse ciertos requisitos:
- La vivienda que ha vendido debió ser su vivienda habitual (concepto claramente definido en la normativa del IRPF). Si no llegó a consolidar el derecho para ser vivienda habitual no podrá aplicarse este beneficio fiscal.
- La vivienda debe ser en pleno dominio, no se acepta la nuda propiedad.
- La vivienda que compre, con el importe obtenido por esta venta debe ser su vivienda habitual.
- Debe ejercitar la reinversión en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda en el plazo máximo de dos años.
- Debe manifestar la intención de reinvertir en la declaración de renta del ejercicio en que se produzca la transmisión.
Y ahora es cuando se generan todas las dudas, paso a contestar a los lectores del blog:
| P:¿Qué ocurre si el importe obtenido no se invierte totalmente en la adquisición de la nueva vivienda?. Se trataría de una reinversión parcial. Sólo estaría exenta la cantidad reinvertida. |
| P:¿Qué cantidad queda exenta si he utilizado el dinero obtenido en cancelar la hipoteca de la vivienda vendida? Si adquirió la vivienda con un préstamo hipotecario se considera que el importe que usted ha obtenido y debe reinvertir es el resultado de minorar al valor de la venta lo entregado al banco para cancelar la hipoteca. |
| P: ¿Se tiene en cuenta el estado de alarma por el COVID-19 para el ejercicio de la reinversión?. Mientras dure el estado de alarma este tiempo no cuenta para que finalice el plazo. Pero cuando finalice el estado de alarma el tiempo seguirá su curso. |
| P:¿Qué sucede si estoy pagando a una promotora y no puede entregarme la vivienda en el plazo de dos años? Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. |
| P:¿Qué sucede si por motivos de divorcio no llego a vivir allí el tiempo suficiente para que sea vivienda habitual? Según la STS 553/2023 se entiende que el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual se cumple cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma. Es decir debe seguir viviendo allí, al menos, el ex-cónyuge. |
| P:¿Se pierde la exención por reinversión si el contribuyente fallece antes de materializar la compra de la nueva vivienda? No, según la consulta vinculante V1523-23 |
| P: ¿Qué sucede si me aplico la reinversión por vivienda habitual, pero llegado el momento no reinvierto? Deberá usted regularizar la declaración de renta del ejercicio de la transmisión, mediante complementaria, incorporando los intereses de demora devengados. |
| P. ¿Cúanto me ahorro?. El ahorro sobre la parte de la ganancia exenta, que tributaría entre un 19 y un 23% (ver tipos vigentes) |
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Gestoria Pastor Granada 
¿Si las ganancias son 140000, por la venta de mi vivienda habitual y compro una nueva vivienda habitual antes de los 2 años posteriores a la venta, entregando 100000 al banco y el resto 80000 que debo por préstamo hipotecario. Siendo el valor de compra de la nueva vivienda habitual 180000 euros. ¿Debo pagar por los 40000 que me quedan en mi cuenta bancaria o se entiende como reinvención el precio de compra de la nueva vivienda 180000, que es incluso superior a los 140000 euros de ganancias por la venta de la primera?
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Juan Pablo:
Debe tener en cuenta cumplir con todos los requisitos del art. 41 (valoración del importe total obtenido -no el ganado, sino el obtenido realmente- y el reinvertido) y 41 bis (vivienda habitual) del Real Decreto 439 / 2007 , de 30 de marzo de 2007.
Tras las diversas STS y resoluciones del TEAC sobre la materia sería demasiado largo explicarlo en un comentario.
Si lo desea puede pedir cita y hablamos sobre el tema. Un saludo.
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