Las obligaciones del inquilino

Para dar respuesta a las numerosas consultas online sobre este tema he resumido, en este post, las obligaciones y precauciones de los inquilinos, para que puedan disfrutar con tranquilidad del inmueble alquilado. apartamento

Abonar la fianza del alquiler.

El arrendatario deberá pagar una fianza legal equivalente a:

  • Un mes de renta si se va a utilizar como vivienda.
  • Dos meses si se va a utilizar como local de negocio u oficina.

Esta fianza el dueño del inmueble tendrá que depositarlo en el organismo fijado por la CCAA, en Andalucía el AVRA. De no hacerlo la Comunidad Autónoma podrá imponer sanciones al propietario y la imposibilidad de practicar deducciones autonómicas a los inquilinos.

La fianza se revisa cada tres años, aunque en cada prórroga las partes podrán pactar el importe hasta equipararse a un mes de la renta vigente.

¿Para qué sirve la fianza?  Esta fianza tiene como objetivo que el inquilino pueda responder de los daños, haciendo uso el propietario de ella. Pero si con la fianza no se cubre el importe de todos los daños el propietario tendrá que pedir una indemnización.

Si no hay daños, el propietario deberá devolver la fianza en el plazo máximo de un mes, generándose intereses por su demora, a partir de la entrega de llaves.

Liquidar el impuesto.

Viviendas /Terrenos rústicos : El arrendatario deberá autoliquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (modalidad TPO) en el plazo máximo de un mes desde la fecha de firma del contrato. En Andalucía existe una escala de gravamen

Locales y garajes: El arrendador cargará sobre la mensualidad el IVA correspondiente. El arrendatario, sólo si esta obligado a retener deberá efectuar el ingreso trimestral que corresponda por las cantidades detraidas al propietario en concepto de retención de IRPF.

Pagar la renta mensual.

El arrendatario  debe pagar en los plazos acordados en el contrato  la mensualidad acordada. De no hacerlo tendrá consecuencias.alquiler

Si el arrendatario no paga, al arrendador tiene que requerir judicial o notarialmente el pago. Si el contrato está registrado y ,en los días diez días hábiles siguientes a la recepción del requerimiento, el inquilino no contesta o contesta que no va a pagar, o que se  va del inmueble, el contrato quedará resuelto.

Si quedan cargas pendientes sobre la vivienda, el arrendador puede hacer uso de la fianza, previa notificación notarial.

Encargarse de los suministros.

El arrendatario debe hacerse cargo de los suministros como el agua, la luz, el gas o el teléfono. El arrendador en cambio debe hacerse cargo del IBI.

No obstante, por medio del contrato se pueden pactar, siempre “secundum legem” las cláusulas que se quieran.

Del seguro de la vivienda lo más aconsejable es que se haga cargo el arrendatario, mientras haga uso de la vivienda, para evitar la acción subrogatoria de las aseguradoras.

Dejar la vivienda tal y como estaba cuando entró.

El arrendatario debe dejar la vivienda al final del contrato tal y como la encontró al principio. De lo contrario, el arrendador puede hacer uso de la fianza. Si bien es cierto, que si hay daños deberá probar que se ocasionaron por el inquilino. (Art. 217 LEC).

Por este motivo, es conveniente para el propietario anexar un inventario a los contratos indicando el estado de conservación del mobiliario y otros elementos del inmueble. Hay quien en un exceso de prudencia adjunta fotos.

Igualmente es conveniente para el inquilino, al tiempo de abandonar la vivienda, que el dueño firme el documento de que recibe el inmueble a satisfacción y en buen estado.

Desalojar la vivienda en caso de impago o si el dueño demuestra que la necesita

En el primer caso, cuando exista un mes de impago el dueño puede demandar al inquilino moroso. No obstante, se recomienda que es mejor intentar primero un requerimiento notarial.

En el segundo caso, si pasado un año de contrato el dueño avisa con la antelación de al menos dos meses, que lo necesita para él o para familiares cercanos (hijos, padres, cónyuge en caso de divorcio) el inquilino deberá abandonar la vivienda.

Desalojar la vivienda en caso de ejecución, salvo que el contrato de alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Cuando tras una sentencia o un embargo se ejecuta el bien inmueble alquilado el contrato de arrendamiento que existía queda resuelto. claim

El único modo para que no quede resuelto es inscribirlo en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso, el nuevo dueño deberá respetar la ocupación del inquilino durante el plazo acordado en el contrato y el inquilino deberá pagar a este las mensualidades.

Responder de los daños ocasionados. Contemplar la suscripción de un seguro.

El inquilino debe responder de los daños que ocasione en el inmueble. No puede creerse que porque exista un seguro suscrito por el propietario está todo solucionado. En caso de siniestro la aseguradora podría ejercitar la acción subrogatoria reclamando al arrendatario demandado el pago de la indemnización que hubo de abonar por los daños ocasionados en la vivienda arrendada.

Debe recordarse:

-Que “es obligación de los arrendatarios usar de la cosa arrendada diligentemente, destinándola al uso pactado o que resulte de su naturaleza según la costumbre” (art. 1.555.2º Código Civil).

– La Sentencia 953/2018, de 27 de diciembre de la Audiencia Provincial de Barcelona, sobre incendio fortuito ocasionado por el inquilino. Es el inquilino quien debe responder.

Cosa diferente es que los daños hubieran sido causados por el propietario o por la comunidad de propietarios.

Conclusión:

Por todo lo anterior, cuando vaya a arrendar un inmueble, le aconsejamos que pida opinión a un profesional.

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Subarrendamiento de locales.

2 comentarios sobre “Las obligaciones del inquilino

  1. Tengo un piso alquilado a unos estudiantes de odontología en Granada por un curso académico. No sabía que tengo que depositar la fianza que me entregaron en septiembre.¿Qué plazo tengo para hacerlo?.

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  2. El depósito de la fianza deberá efectuarlo en el plazo de un mes desde la celebración del contrato. En su caso, si efectúa el ingreso fuera de dicho plazo le aplicarán un recargo del 10% siempre que lo realice antes de los 6 meses siguientes al término del plazo voluntario.
    Cuando finalice el contrato de arrendamiento debe solicitar que le devuelva la fianza. Si desea una información más precisa puede ponerse en contacto conmigo. Muchas gracias.

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