En muchos anuncios inmobiliarios se publicita la venta de una vivienda con el lema “Precio más gastos”. Esto quiere decir que el comprador debe tener un dinero adicional, al precio de salida, para poder afrontar todos los gastos. De no tener este dinero extra la propiedad no podría quedar correctamente registrada y catastrada a su nombre.
La inmobiliaria.
Si la vivienda la encontró a través de una agencia inmobiliaria debe añadir al precio de compra un porcentaje para pagar la comisión del API. Esta comisión se refiere a los servicios de intermediación, redacción de la ficha y la nota del inmueble, así como la redacción de contratos por pagos anticipados.
Cuando el mercado inmobiliario está en alza suelen cobrar al comprador entre un 2 y un 4% del precio fijado. Lo que ocurre es que para dinamizar las ventas y poder ser agencias más competitivas la comisión se está cobrando sólo al vendedor.
En todo caso, esta comisión deberá entenderse con IVA incluido, dado que ambas partes son particulares y no tienen posibilidad de recuperarlo.
Si la vivienda la encontró usted mismo, sin necesidad de inmobiliaria se ahorraría este coste. En ese caso, debe realizar usted una labor, o encargarla a un profesional, antes de acudir a notaría:
- Obtener la nota simple de la vivienda y comprobar que ésta esté libre de cargas
- Observar que está al corriente del IBI y de gastos de la comunidad
- Comprobar que existe un certificado energético.
- Pedir ayuda de un profesional que le redacte el contrato de arras o de la señal que entregue.
La notaría.
Ya se sabe, «Nihil prius fide». Si queremos que se produzca la «traditio» y luego poder registrar el bien a nuestro nombre, la compraventa hay que formalizarla en documento público.
Esto quiere decir, que mientras no haya escritura pública el bien no se ha entregado formalmente al comprador.
Imagínese que ha comprado una vivienda, no ha hecho escritura pública, y alguien se la embarga al que se la vendió. Tendría un serio problema de tercerías.
Por esto se necesita de los servicios de un Notario. Sus honorarios son normalmente los aranceles. Puede verlos en el RD. 1426/1989.
Todo depende del valor del inmueble y del número de folios de que consta el documento.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
El ITP es un impuesto autonómico que grava, entre otras cosas, la compra de viviendas de segunda transmisión (usadas). Tiene 30 días para liquidar el impuesto.
La vivienda nueva (comprada al promotor) tributa por IVA y por AJD, no por ITP.
Si se trata de una vivienda que tributa por ITP-AJD hay que tener en cuenta lo siguiente:
- Valorar adecuadamente la base imponible.
- Determinar el tipo impositivo aplicable (no es lo mismo la vivienda libre que la protegida).
- Aplicar correctamente las reducciones a jóvenes y discapacitados.
No es infrecuente que la Hacienda Autonómica revise al alza las liquidaciones por estos conceptos, o que el comprador se dé cuenta en futuro que pagó de más. Por eso, si no está seguro, o no conoce la ley, consulte a un profesional.
El Registro de la Propiedad.
Ya que ha comprado y pagado los impuestos, sólo falta registrar el bien a su nombre. Así se asegura de que el bien es suyo y nadie, nada más que usted, podrá disponer de ella.
Para esto hay que acudir al Registro de la Propiedad con toda la documentación requerida. El Registrador le cobrará, igual que el Notario, unos honorarios establecidos. Son los aranceles regulados en el R.D. 1427/1989.
La Gestoría.
Nuestro Gestor Administrativo puede acompañarle en todo el proceso, o en una parte de él. Usted elige.
Puede asesorarle antes de comprar, redactarle el contrato, preparar la documentación que se necesita en notaría, acompañarle a la firma de escritura, liquidar los impuestos, registrarle el inmueble a su nombre y catastrárselo.
Además, le podrá informar si tiene algún tipo de deducción o ayuda en el caso de que sea su vivienda habitual.
Los honorarios son libres, pero más que un gasto son una inversión. Comprar una vivienda es algo que se hace pocas veces en la vida de una persona. De manera que es conveniente que alguien nos ayude para que todo salga correctamente.
Los gastos bancarios.
Los gastos bancarios pueden ser variados, pero los más frecuentes son:
-La comisión por la emisión de un cheque bancario. Lo normal es que se entienda nominativo para que quede reflejado el medio de pago y se pueda justificar en futuro a la Hacienda Pública. Suele consistir en porcentaje sobre la cantidad abonada.
-Los gastos asociados a una hipoteca, que, junto con los intereses, son los que realmente disparan el coste, como ya se verá en otra ocasión.
Con todos estos datos, ya le hemos dado una informacíon valiosa para que pueda echar cuentas a la hora de comprar una vivienda. Si quiere que precisemos, puede concertar cita y le ayudamos.
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