Cuando en un arrendamiento de local de negocio se pacta una renta mensual esta devenga el IVA y la retención correspondiente.
Sin embargo, por varias razones, es posible que exista una condonación de la renta, conllevando diferentes consecuencias fiscales.
Impago de renta.
El impago de la renta correspondiente a algunos meses por parte del arrendatario, no supone una condonación de la renta. Este impago puede venir de la morosidad del arrendatario o de la voluntad del arrendador. En ambos casos, si no existe un pacto formal, el IVA se sigue devengando.
- Si el arrendatario no paga hay que seguir el procedimiento del crédito incobrable.
- Cuando se pacta, hay que entender que no es lo mismo una reducción de la renta que una condonación de la misma.
Reducción del Importe
La reducción del importe de la renta antes o simultáneamente al momento en que se haya pactado su exigibilidad supone una reducción de la renta (art. 78. Tres 2º LIVA), suponiendo una base imponible menor.
Por ejemplo: Se acuerda en un determinado mes cobrar por el alquiler de una peluquería en Granada 200 euros en vez de 400. El arrendador liquidará el IVA sobre los 200 euros. El inquilino le retendrá sobre este importe, siempre que le haya realizado el pago.
Debe tener una numeración especial y contener el motivo de la rectificación y la factura que rectifica. (art. 15 Reglamento de facturación). Si se está adherido al sistema SII debe marcarse la opción “S, ”cuando se comunique.
Dice el art. 89. Cuatro. 5 de LIVA que cuando la rectificación determine una minoración de las cuotas inicialmente repercutidas, el sujeto pasivo podrá optar por cualquiera de las dos alternativas siguientes:
- -Iniciar un procedimiento de rectificación de autoliquidaciones
- -Regularizar la situación tributaria, en la declaración-liquidación en que deba efectuarse la rectificación o en las posteriores, siempre que sea antes de un año en el momento en que debió rectificarse. (casillas 14 y 15 del modelo 303 si es el arrendador)
Por ejemplo Se pacta que lo que se cobró hace dos meses, dada la situación del COVID, se reduce en un 50%, suponiendo una nueva renta. El arrendador siempre que tenga la factura rectificativa y el anexo del contrato pactando la reducción, puede rectificar la cuota conforme al art. 89. Cuatro. 5 LIVA.
Esto es diferente a la factura de abono, que tiene signo negativo, y que se usa por ejemplo en la devolución de productos, rappels, etc. Aunque en la práctica, el efecto económico sea el mismo, jurídicamente son un tipo especial de factura rectificativa.
Si el impago de las rentas correspondientes a algunos de los meses por parte del arrendatario no derivara de una condonación de las mismas sino de una moratoria en el pago de las rentas pactadas por las partes con carácter previo a su devengo. El IVA se devengará con ocasión de la nueva exigibilidad pactada.
La reducción del importe fijado en concepto de renta de arrendamiento después de su devengo supone una minoración en la base imponible y habría que emitir una factura rectificativa. (art. 80.2 LIVA) La factura rectificativa anula la factura a la que corrigen, y no debe ser abonada por el arrendatario.
Condonación de la renta.
La condonación de la renta de un local de negocio es técnicamente un autoconsumo.
Lon normal es que si existe un período de carencia, no se devengue el IVA.
La condonación de la renta por obras del arrendatario en el local.
Si dicha carencia corresponde a una minoración en el precio del alquiler por la asunción por el arrendatario de determinadas obligaciones a favor del arrendador, por ejemplo, la realización de obras de acondicionamiento en un local sí se devega IVA (Consulta DGT V3061-21)
En ese caso, el IVA se devenga con la misma periodicidad en que hubiere sido exigible el precio, o si no se ha determinado, como indica la Consulta DGT V2651-19, el 31 de diciembre por la parte proporcional del valor de las obras desde su inicio hasta dicha fecha.
La condonación en el Estado de Alarma no conlleva IVA.
Cuando dicha condonación es total a causa del cierre del local por una imposición gubernamental (COVID-19) no se devenga IVA por este concepto. Es decir, no estarán sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido los autoconsumos derivados de la condonación de la renta de un local de negocio cuando el arrendatario no pueda realizar actividad económica alguna en el mismo por aplicación de las disposiciones establecidas durante la vigencia del estado de alarma. (Por tanto, siempre que no ocasione distorsiones en la competencia).
Para poder aplicar todo esto es preciso que las partes realicen formalmente el acuerdo. La forma más generalizada es la de pactarlo mediante una anexo al contrato de arrendamiento, que es una de la pruebas admitidas en derecho.
Fuentes:
- Consulta Vinculante V2053-20 de Dirección General de Tributos.
- Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Asunto C-193/91, Mohsche
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