Cuando compramos una vivienda es bueno saber todos los gastos que ocasiona la misma. Uno de ellos es la del impuesto indirecto que debemos soportar en dicha operación.
IVA
Si nos remitimos a las leyes fiscales sabemos que la compra de una vivienda nueva supone tributar por el IVA. La cuestión es definir qué es una vivienda y qué es nueva.
Una vivienda es el «edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica».
Una vivienda nueva, no usada, será siempre que sea de nueva construcción y no haya sido usada por el promotor más de dos años o alquilada por ese tiempo. Sobre esto hay mucha literatura en las consultas vinculantes.
De esta manera, la normativa del IVA permite aplicar este régimen para los anexos o plazas de garaje adquiridas junto a la vivienda, con un máximo de dos, a condición de que estos anexos (garaje y/o trastero) se encuentre dentro del mismo edificio.
El tipo de gravamen aplicable lo repercutirá el promotor al comprador al tipo reducido del art 91 LIVA (hoy, 10%). Si se trata de VPO será al tipo superreducido (hoy, 4%).
Ejemplo: Ana, profesora de universidad, adquiere un piso de reciente construcción en Granada, con una plaza de garaje anexa. El precio base total por ambos inmuebles es de 480000 euros. Conforme a la normativa explicada debe tributar por IVA al tipo reducido. Es decir, que precio final será de 528000 euros, IVA incluido.
Cuando el adquirente es un consumidor final la carga tributaria no será deducible.
ITP-AJD
En el caso de que la vivienda adquirida sea segunda y posterior transmisión queda exenta de IVA (art. 20 Uno 22 LIVA)
Esto significa que deberá tributar por el el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Sin embargo, si el comprador es un empresario o profesional con derecho a deducción (ej. compra para su negocio), puede renunciar a esta exención, sujetando la operación a IVA y renunciando al ITP-AJD, siempre que se formalice y comunique al vendedor.
La base imponible vendrá marcada por el importe de la compraventa, y como mínimo será la del valor de referencia fijado.
El tipo de gravamen será el fijado por la Comunidad Autónoma donde radiquen los inmuebles. En algunos casos existen bonificaciones (ej. vivienda habitual para jóvenes y personas con discapacidad)
Ejemplo: Lucas, de 40 años de edad, tras obtener su plaza de médico en Granada adquiere un pequeño apartamento de segunda mano en Armilla por 148000 euros. Conforme a la normativa expllicada debe tributar por ITP, modalidad TPO. El valor de referencia es inferior al precio de la compraventa, por lo que la base imponible será el precio acordado. El tipo de gravamen fijado en Andalucía es del 6% al tratarse de un inmueble destinado a ser vivienda habitual del adquirente y tener un precio inferior a 150000 euros. El Gestor le explicó los requisitos para considerarse vivienda habitual, ahorrándose 1480 euros en dicha autoliquidación.
Fuente:
- Memento Fiscal de Gestoría Pastor Granada
- Ley del IVA
Gestoria Pastor Granada 